El contracte d’arres és el document amb què comprador i venedor reserven una compravenda, normalment d’un habitatge, i el comprador lliura una quantitat com a senyal. El que és decisiu és quin tipus d’arres es pacta: a Catalunya, si el contracte no diu una altra cosa, els diners lliurats es consideren arres confirmatòries, és a dir, senyal que la venda està tancada i pagament a compte del preu. Les arres penitencials, que permeten fer-se enrere perdent el senyal o retornant-lo doblat, s’han de pactar expressament.
En resum
- A Catalunya regeix l’article 621-8 del Codi civil de Catalunya.
- Per defecte, les arres són confirmatòries: confirmen la venda i es descompten del preu.
- Les penitencials s’han de pactar de manera expressa: el comprador que desisteix les perd i el venedor que desisteix les retorna doblades.
- En immobles, les penitencials pactades per un màxim de sis mesos i dipositades davant notari poden constar al Registre de la Propietat.
Quina llei s’aplica
Als contractes sobre immobles, si les parts no han triat una altra llei, s’aplica la del lloc on és l’immoble (article 10.5 del Codi civil, aplicable també als conflictes entre les legislacions civils espanyoles segons el seu article 16). Per això, en la compravenda d’un pis a Barcelona el més habitual és que regeixi el Codi civil de Catalunya. Convé que el contracte ho digui expressament.
Arres confirmatòries
Segons l’article 621-8.1 del Codi civil de Catalunya, el lliurament de diners del comprador al venedor «s’entén fet com a arres confirmatòries, és a dir, en senyal de conclusió i a compte del preu de la compravenda». És a dir, el senyal indica que la compravenda està conclosa i, a diferència de les penitencials, no dona a cap de les parts un dret a desistir perdent o retornant el doble. Si una de les parts incompleix, l’altra pot exigir el compliment, suspendre les seves pròpies obligacions, resoldre el contracte i reclamar una indemnització per danys i perjudicis (article 621-37).
Arres penitencials
Les arres penitencials funcionen com un preu per poder fer-se enrere. El mateix article 621-8.2 estableix que s’han de pactar expressament i en fixa els efectes:
- Si el comprador desisteix, perd les arres, tret que el desistiment estigui justificat d’acord amb l’article 621-49.
- Si desisteix el venedor, les ha de retornar doblades.
El desistiment justificat de l’article 621-49 es refereix al finançament: si el contracte preveu que una entitat de crèdit financi tot o part del preu, el comprador pot desistir, tret de pacte en contra, si justifica documentalment dins del termini pactat que l’entitat li ha denegat el finançament (o la subrogació en la hipoteca), tret que la negativa es degui a la seva negligència. En aquest cas, el venedor li ha de retornar el preu lliurat i, si escau, les arres penitencials.
Fora de Catalunya, l’article 1454 del Codi civil recull la mateixa idea: el contracte es pot rescindir «si el comprador s’avé a perdre-les o el venedor a retornar-les duplicades».
Dipòsit davant notari i constància al Registre
En la compravenda d’immobles, les arres penitencials pactades per un termini màxim de sis mesos i dipositades davant notari es poden fer constar al Registre de la Propietat; en aquest cas, l’immoble queda afecte a la seva devolució, i si algú desisteix és el notari qui lliura les arres a qui correspongui (article 621-8.3). Aquesta afecció s’extingeix:
- Seixanta dies després del termini pactat, tret que abans consti una anotació de demanda del comprador.
- Quan el comprador desisteix i el venedor ho acredita de manera fefaent.
- Quan s’inscriu la compravenda.
Què convé revisar abans de signar
- Que el tipus d’arres estigui escrit sense ambigüitat: si es vol poder desistir, que digui expressament «arres penitencials».
- El termini per signar l’escriptura i què passa si la hipoteca no es concedeix (si es preveu finançament, l’article 621-49 s’aplica tret de pacte en contra).
- La situació registral de l’immoble (titularitat, càrregues, embargaments) mitjançant nota simple.
- Qui paga cada despesa i com es descompta el senyal del preu.
- Si convé dipositar les arres davant notari i inscriure-les.
Com l’ajudem
Redactem o revisem el contracte d’arres abans que el signi, comprovem el registre de l’immoble i l’acompanyem fins a l’escriptura. Si l’altra part es fa enrere, reclamem el que li correspon. L’atenem al despatx de Barcelona o per videotrucada. Pot demanar la seva primera consulta o conèixer el nostre servei de compravenda d’immobles.
Normativa
- Llei 3/2017, de 15 de febrer, del llibre sisè del Codi civil de Catalunya (articles 621-8, 621-37 i 621-49).
- Codi civil (articles 10.5, 16 i 1454).
Aquest article és informatiu i no substitueix l’assessorament sobre el seu cas concret.