Le contrat d’arrhes est le document par lequel l’acheteur et le vendeur réservent une vente, généralement d’un logement, et l’acheteur verse une somme à titre d’acompte. L’essentiel est le type d’arrhes convenu : en Catalogne, sauf stipulation contraire, la somme versée est considérée comme des arrhes confirmatoires, c’est-à-dire le signe que la vente est conclue et un acompte sur le prix. Les arrhes de dédit, qui permettent de se rétracter en perdant l’acompte ou en le restituant au double, doivent être convenues expressément.
En bref
- En Catalogne, c’est l’article 621-8 du Code civil de Catalogne qui s’applique.
- Par défaut, les arrhes sont confirmatoires : elles confirment la vente et s’imputent sur le prix.
- Les arrhes de dédit doivent être convenues expressément : l’acheteur qui se rétracte les perd et le vendeur qui se rétracte les restitue au double.
- Pour les biens immobiliers, les arrhes de dédit convenues pour six mois au maximum et déposées chez un notaire peuvent être inscrites au Registre foncier.
Quelle loi s’applique
Aux contrats portant sur des biens immobiliers, si les parties n’ont pas choisi une autre loi, s’applique celle du lieu où se trouve le bien (article 10.5 du Code civil, applicable aussi aux conflits entre les législations civiles espagnoles selon son article 16). C’est pourquoi, pour l’achat d’un appartement à Barcelone, c’est en général le Code civil de Catalogne qui s’applique. Il est conseillé que le contrat le précise expressément.
Arrhes confirmatoires
Selon l’article 621-8.1 du Code civil de Catalogne, la remise d’argent de l’acheteur au vendeur « est réputée faite à titre d’arrhes confirmatoires, c’est-à-dire en signe de conclusion et en acompte sur le prix de la vente ». Autrement dit, l’acompte indique que la vente est conclue et, contrairement aux arrhes de dédit, ne donne à aucune des parties le droit de se rétracter en perdant ou en restituant le double. Si l’une d’elles n’exécute pas ses obligations, l’autre peut en exiger l’exécution, suspendre ses propres obligations, résoudre le contrat et réclamer des dommages et intérêts (article 621-37).
Arrhes de dédit
Les arrhes de dédit fonctionnent comme le prix de la faculté de se rétracter. Le même article 621-8.2 prévoit qu’elles doivent être convenues expressément et en fixe les effets :
- Si l’acheteur se rétracte, il perd les arrhes, sauf si sa rétractation est justifiée conformément à l’article 621-49.
- Si c’est le vendeur qui se rétracte, il doit les restituer au double.
La rétractation justifiée prévue à l’article 621-49 concerne le financement : si le contrat prévoit qu’un établissement de crédit finance tout ou partie du prix, l’acheteur peut se rétracter, sauf stipulation contraire, s’il prouve par écrit dans le délai convenu que l’établissement lui a refusé le financement (ou la reprise du prêt hypothécaire), sauf si le refus est dû à sa négligence. Dans ce cas, le vendeur doit lui restituer le prix versé et, le cas échéant, les arrhes de dédit.
Hors de Catalogne, l’article 1454 du Code civil reprend la même idée : le contrat peut être résilié « l’acheteur acceptant de les perdre, ou le vendeur de les restituer au double ».
Dépôt chez le notaire et inscription au Registre
Pour la vente de biens immobiliers, les arrhes de dédit convenues pour six mois au maximum et déposées chez un notaire peuvent être inscrites au Registre foncier ; dans ce cas, le bien est affecté à leur restitution, et en cas de rétractation, c’est le notaire qui remet les arrhes à qui de droit (article 621-8.3). Cette affectation s’éteint :
- Soixante jours après le délai convenu, sauf inscription préalable d’une demande en justice de l’acheteur.
- Lorsque l’acheteur se rétracte et que le vendeur le prouve de manière certifiée.
- Lorsque la vente est inscrite.
Ce qu’il faut vérifier avant de signer
- Que le type d’arrhes soit écrit sans ambiguïté : si l’on veut pouvoir se rétracter, qu’il mentionne expressément « arras penitenciales » (arrhes de dédit).
- Le délai pour signer l’acte et ce qui se passe si le prêt n’est pas accordé (si un financement est prévu, l’article 621-49 s’applique sauf stipulation contraire).
- La situation du bien au registre (propriété, charges, saisies) au moyen de la nota simple.
- Qui paie chaque frais et comment l’acompte s’impute sur le prix.
- S’il convient de déposer les arrhes chez un notaire et de les inscrire.
Comment nous vous aidons
Nous rédigeons ou vérifions le contrat d’arrhes avant que vous ne le signiez, contrôlons le registre du bien et vous accompagnons jusqu’à l’acte. Si l’autre partie se rétracte, nous réclamons ce qui vous revient. Nous vous recevons au cabinet de Barcelone ou en visioconférence. Vous pouvez demander votre première consultation ou découvrir notre service de achat et vente de biens immobiliers.
Réglementation
- Ley 3/2017, du 15 février, livre sixième du Code civil de Catalogne (articles 621-8, 621-37 et 621-49).
- Code civil (articles 10.5, 16 et 1454).
Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil sur votre situation particulière.