加泰罗尼亚定金合同：类型及一方反悔的后果

定金合同是买卖双方预定一项买卖（通常是住房）的文件，买方支付一笔款项作为定金。关键在于约定的定金类型：在加泰罗尼亚，如合同无其他约定，所付款项视为证约定金，即表示买卖已成立并充抵价款。允许以丧失定金或双倍返还为代价反悔的解约定金，必须明确约定。

摘要

• 在加泰罗尼亚适用《加泰罗尼亚民法典》第621-8条。
• 默认情况下，定金为证约定金：确认买卖并从价款中扣除。
• 解约定金须明确约定：买方反悔则丧失定金，卖方反悔则双倍返还。
• 不动产方面，约定期限最长六个月并存放于公证人处的解约定金，可在不动产登记处登记。

适用哪国法律

不动产合同如双方未选择其他法律，适用不动产所在地法律（《民法典》第10.5条，根据其第16条，也适用于西班牙各民法体系之间的冲突）。因此，在巴塞罗那购买公寓通常适用《加泰罗尼亚民法典》。最好在合同中明确约定。

证约定金

根据《加泰罗尼亚民法典》第621-8.1条，买方向卖方交付款项「视为证约定金，即作为买卖成立的证明并充抵价款」。也就是说，定金表明买卖已经成立，与解约定金不同，它不赋予任何一方以丧失或双倍返还定金为代价反悔的权利。如一方违约，另一方可要求履行、中止自身义务、解除合同并要求损害赔偿（第621-37条）。

解约定金

解约定金相当于反悔权的价格。同一第621-8.2条规定其须明确约定，并规定了其效力：

• 如买方反悔，丧失定金，但依第621-49条正当反悔的除外。
• 如卖方反悔，须双倍返还。

关于第621-49条规定的正当反悔，涉及融资：如合同约定由信贷机构为全部或部分价款提供融资，除另有约定外，买方如能在约定期限内书面证明该机构拒绝提供融资（或拒绝承接抵押贷款），且拒绝并非因其过失所致，即可反悔。此时，卖方须退还已付价款，并在适用时退还解约定金。

在加泰罗尼亚以外，《民法典》第1454条体现了同样的理念：合同可以解除，「买方同意丧失定金，或卖方同意双倍返还」。

公证人处存放与登记

在不动产买卖中，约定期限最长六个月并存放于公证人处的解约定金，可在不动产登记处登记；此时，该不动产对定金的返还承担责任，如有一方反悔，由公证人将定金交付给相应一方（第621-8.3条）。该负担在以下情况下消灭：

• 约定期限届满后六十天，此前已登记买方起诉预告的除外。
• 买方反悔且卖方以可证明的方式证明这一点时。
• 买卖登记时。

签约前应审查的内容

• 定金类型须写得毫无歧义：如希望保留反悔权，须明确写明「arras penitenciales」（解约定金）。
• 签署契据的期限，以及贷款未获批准时如何处理（如约定融资，除另有约定外适用第621-49条）。
• 通过简要登记信息（nota simple）了解房产的登记状况（所有权、负担、查封）。
• 各项费用由谁承担，以及定金如何从价款中扣除。
• 是否宜将定金存放于公证人处并登记。

我们如何帮助您

在您签署之前，我们起草或审查定金合同，核查房产登记情况，并陪伴您直至签署契据。如对方反悔，我们为您追讨应得的款项。您可以在巴塞罗那律所面谈或通过视频咨询。您可以预约首次咨询或了解我们的服务：不动产买卖。

法规

• Ley 3/2017（2月15日），《加泰罗尼亚民法典》第六卷（第621-8、621-37和621-49条）。
• 《民法典》（第10.5、16和1454条）。