Plusvàlua municipal: qui la paga, com es calcula i quan no s’ha de pagar

La plusvàlua municipal és l’impost sobre l’increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana. El cobra l’ajuntament quan es transmet un immoble urbà (per venda, herència o donació) o es constitueix o transmet un dret real de gaudi sobre ell, com un usdefruit (article 104 de la Llei reguladora de les hisendes locals). Grava l’augment de valor del sòl, no de la construcció, i cada ajuntament el regula en la seva ordenança fiscal dins dels límits de la llei.

En resum

• En una venda paga el venedor; en una herència o donació, qui rep l’immoble.
• Si no hi ha hagut guany en el valor del sòl, no s’ha de pagar, però cal acreditar-ho.
• Es calcula sobre el valor cadastral del sòl o sobre el guany real, i s’aplica el que sigui menor.
• El tipus el fixa cada ajuntament, amb un màxim del 30 %.
• Termini: 30 dies hàbils en vendes i donacions; sis mesos, prorrogables a un any, en herències.

Qui la paga

Segons l’article 106:

• En una venda o una altra transmissió a títol onerós, el venedor o qui transmet.
• En una herència o donació, l’hereu, legatari o donatari que rep l’immoble.
• Si el venedor és una persona física no resident a Espanya, el comprador paga en lloc seu com a substitut del contribuent.

Quan no s’ha de pagar

• Si no hi ha increment de valor. No hi ha impost si el valor del sòl en vendre és igual o menor que en comprar. Es compara el valor que consta a les escriptures de compra i de venda (o el comprovat per l’Administració, si és més alt), sense comptar despeses ni tributs, i en un immoble amb construcció es pren només la part del sòl segons la proporció del valor cadastral. Cal declarar la transmissió i aportar els dos títols (article 104.5).
• En separacions i divorcis. No tributen les transmissions d’immobles entre cònjuges o a favor dels fills en compliment de sentències de nul·litat, separació o divorci, ni les aportacions i adjudicacions a la societat conjugal (article 104.3).
• Terrenys rústics. Només tributen els terrenys urbans a efectes de l’IBI (article 104.2).

Com es calcula

La base imposable és l’increment de valor del sòl durant un màxim de vint anys (article 107):

• Mètode objectiu: valor cadastral del sòl en el moment de la transmissió multiplicat per un coeficient segons els anys que s’ha tingut l’immoble. Cada ajuntament aprova els seus coeficients sense superar els màxims que fixa la llei, que s’actualitzen cada any.
• Guany real: si el contribuent acredita que el guany real del sòl és inferior al resultat del mètode objectiu, es pren com a base aquest guany real (article 107.5).

A la base s’aplica el tipus que fixa l’ajuntament, amb un màxim del 30 % (article 108). Les ordenances poden preveure bonificacions de fins al 95 % en les herències a favor de descendents, cònjuges i ascendents. Si n’hi ha i en quin percentatge depèn del municipi.

Terminis per declarar-la

Des de la data de la transmissió (article 110):

• Vendes, donacions i altres actes entre vius: 30 dies hàbils.
• Herències: sis mesos, prorrogables fins a un any si ho demana el contribuent.

Si l’ajuntament ha establert l’autoliquidació, el contribuent calcula l’impost i l’ingressa en aquests mateixos terminis. En una venda, el comprador també està obligat a comunicar l’operació a l’ajuntament, i en una donació, el donant.

Com l’ajudem

Comparem els dos mètodes perquè pagui el mínim possible d’acord amb la llei, acreditem la manca de guany quan ven per menys del que va comprar, presentem la declaració o autoliquidació i recorrem les liquidacions que no són correctes. Treballem amb ajuntaments de tot Espanya, a Barcelona o per videotrucada. Pot demanar la seva primera consulta o veure el nostre servei de plusvàlua municipal.

Normativa

• Reial decret legislatiu 2/2004, de 5 de març, text refós de la Llei reguladora de les hisendes locals (articles 104 a 110), amb la reforma del Reial decret llei 26/2021, de 8 de novembre.
• Ordenança fiscal de l’impost de l’ajuntament on és l’immoble.