El contrato de arras es el documento con el que comprador y vendedor reservan una compraventa, normalmente de una vivienda, y el comprador entrega una cantidad como señal. Lo decisivo es qué tipo de arras se pacta: en Cataluña, si el contrato no dice otra cosa, el dinero entregado se considera arras confirmatorias, es decir, señal de que la venta está cerrada y pago a cuenta del precio. Las arras penitenciales, que permiten echarse atrás perdiendo la señal o devolviéndola doblada, tienen que pactarse expresamente.
En resumen
- En Cataluña rige el artículo 621-8 del Código civil de Cataluña.
- Por defecto, las arras son confirmatorias: confirman la venta y se descuentan del precio.
- Las penitenciales deben pactarse de forma expresa: el comprador que desiste las pierde y el vendedor que desiste las devuelve dobladas.
- En inmuebles, las penitenciales pactadas por un máximo de seis meses y depositadas ante notario pueden constar en el Registro de la Propiedad.
Qué ley se aplica
A los contratos sobre inmuebles, si las partes no han elegido otra ley, se aplica la del lugar donde está el inmueble (artículo 10.5 del Código Civil, aplicable también a los conflictos entre las legislaciones civiles españolas según su artículo 16). Por eso, en la compraventa de un piso en Barcelona lo habitual es que rija el Código civil de Cataluña. Conviene que el contrato lo diga expresamente.
Arras confirmatorias
Según el artículo 621-8.1 del Código civil de Cataluña, la entrega de dinero del comprador al vendedor «se entiende hecha como arras confirmatorias, es decir, en señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa». Es decir, la señal indica que la compraventa está concluida y, a diferencia de las penitenciales, no da a ninguna de las partes un derecho a desistir perdiendo o devolviendo el doble. Si una de ellas incumple, la otra puede exigir el cumplimiento, suspender sus propias obligaciones, resolver el contrato y reclamar una indemnización por daños y perjuicios (artículo 621-37).
Arras penitenciales
Las arras penitenciales funcionan como un precio por poder echarse atrás. El mismo artículo 621-8.2 establece que deben pactarse expresamente y fija sus efectos:
- Si el comprador desiste, pierde las arras, salvo que el desistimiento esté justificado conforme al artículo 621-49.
- Si desiste el vendedor, debe devolverlas dobladas.
El desistimiento justificado del artículo 621-49 se refiere a la financiación: si el contrato prevé que una entidad de crédito financie todo o parte del precio, el comprador puede desistir, salvo pacto en contrario, si justifica documentalmente en el plazo pactado que la entidad le ha negado la financiación (o la subrogación en la hipoteca), salvo que la negativa se deba a su negligencia. En ese caso, el vendedor debe devolverle el precio entregado y, si procede, las arras penitenciales.
Fuera de Cataluña, el artículo 1454 del Código Civil recoge la misma idea: el contrato puede rescindirse «allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas».
Depósito ante notario y constancia en el Registro
En la compraventa de inmuebles, las arras penitenciales pactadas por un plazo máximo de seis meses y depositadas ante notario pueden hacerse constar en el Registro de la Propiedad; en ese caso, el inmueble queda afecto a su devolución, y si alguien desiste es el notario quien entrega las arras a quien corresponda (artículo 621-8.3). Esa afección se extingue:
- Sesenta días después del plazo pactado, salvo que antes conste una anotación de demanda del comprador.
- Cuando el comprador desiste y el vendedor lo acredita de forma fehaciente.
- Cuando se inscribe la compraventa.
Qué conviene revisar antes de firmar
- Que el tipo de arras esté escrito sin ambigüedad: si se quiere poder desistir, que diga expresamente «arras penitenciales».
- El plazo para firmar la escritura y qué pasa si la hipoteca no se concede (si se prevé financiación, el artículo 621-49 se aplica salvo pacto en contrario).
- La situación registral del inmueble (titularidad, cargas, embargos) mediante nota simple.
- Quién paga cada gasto y cómo se descuenta la señal del precio.
- Si conviene depositar las arras ante notario e inscribirlas.
Cómo le ayudamos
Redactamos o revisamos el contrato de arras antes de que lo firme, comprobamos el registro del inmueble y le acompañamos hasta la escritura. Si la otra parte se echa atrás, reclamamos lo que le corresponde. Le atendemos en el despacho de Barcelona o por videollamada. Puede pedir su primera consulta o conocer nuestro servicio de compraventa de inmuebles.
Normativa
- Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña (artículos 621-8, 621-37 y 621-49).
- Código Civil (artículos 10.5, 16 y 1454).
Este artículo es informativo y no sustituye al asesoramiento sobre su caso concreto.