La plusvalía municipal es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Lo cobra el ayuntamiento cuando se transmite un inmueble urbano (por venta, herencia o donación) o se constituye o transmite un derecho real de goce sobre él, como un usufructo (artículo 104 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales). Grava el aumento de valor del suelo, no de la construcción, y cada ayuntamiento lo regula en su ordenanza fiscal dentro de los límites de la ley.
En resumen
- En una venta paga el vendedor; en una herencia o donación, quien recibe el inmueble.
- Si no ha habido ganancia en el valor del suelo, no hay que pagarlo, pero hay que acreditarlo.
- Se calcula sobre el valor catastral del suelo o sobre la ganancia real, y se aplica la que sea menor.
- El tipo lo fija cada ayuntamiento, con un máximo del 30 %.
- Plazo: 30 días hábiles en ventas y donaciones; seis meses, prorrogables a un año, en herencias.
Quién la paga
Según el artículo 106:
- En una venta u otra transmisión a título oneroso, el vendedor o quien transmite.
- En una herencia o donación, el heredero, legatario o donatario que recibe el inmueble.
- Si el vendedor es una persona física no residente en España, el comprador paga en su lugar como sustituto del contribuyente.
Cuándo no hay que pagarla
- Si no hay incremento de valor. No hay impuesto si el valor del suelo al vender es igual o menor que al comprar. Se compara el valor que consta en las escrituras de compra y de venta (o el comprobado por la Administración, si es mayor), sin contar gastos ni tributos, y en un inmueble con construcción se toma solo la parte del suelo según la proporción del valor catastral. Hay que declarar la transmisión y aportar los dos títulos (artículo 104.5).
- En separaciones y divorcios. No tributan las transmisiones de inmuebles entre cónyuges o a favor de los hijos en cumplimiento de sentencias de nulidad, separación o divorcio, ni las aportaciones y adjudicaciones a la sociedad conyugal (artículo 104.3).
- Terrenos rústicos. Solo tributan los terrenos urbanos a efectos del IBI (artículo 104.2).
Cómo se calcula
La base imponible es el incremento de valor del suelo durante un máximo de veinte años (artículo 107):
- Método objetivo: valor catastral del suelo en el momento de la transmisión multiplicado por un coeficiente según los años que se ha tenido el inmueble. Cada ayuntamiento aprueba sus coeficientes sin superar los máximos que fija la ley, que se actualizan cada año.
- Ganancia real: si el contribuyente acredita que la ganancia real del suelo es inferior al resultado del método objetivo, se toma como base esa ganancia real (artículo 107.5).
A la base se aplica el tipo que fija el ayuntamiento, con un máximo del 30 % (artículo 108). Las ordenanzas pueden prever bonificaciones de hasta el 95 % en las herencias a favor de descendientes, cónyuges y ascendientes. Si existen y en qué porcentaje depende del municipio.
Plazos para declararla
Desde la fecha de la transmisión (artículo 110):
- Ventas, donaciones y demás actos entre vivos: 30 días hábiles.
- Herencias: seis meses, prorrogables hasta un año si lo pide el contribuyente.
Si el ayuntamiento ha establecido la autoliquidación, el contribuyente calcula el impuesto y lo ingresa en esos mismos plazos. En una venta, el comprador también está obligado a comunicar la operación al ayuntamiento, y en una donación, el donante.
Cómo le ayudamos
Comparamos los dos métodos para que pague lo menos posible conforme a la ley, acreditamos la falta de ganancia cuando vende por menos de lo que compró, presentamos la declaración o autoliquidación y recurrimos las liquidaciones que no son correctas. Trabajamos con ayuntamientos de toda España, en Barcelona o por videollamada. Puede pedir su primera consulta o ver nuestro servicio de plusvalía municipal.
Normativa
- Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (artículos 104 a 110), con la reforma del Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre.
- Ordenanza fiscal del impuesto del ayuntamiento donde está el inmueble.
Este artículo es informativo y no sustituye al asesoramiento sobre su caso concreto.