En resumen
- Para quién
- Propietarios e inquilinos de viviendas y locales, particulares o empresas.
- Dónde se tramita
- La fianza se deposita en el INCASÒL; el desahucio y la reclamación de rentas, en juicio verbal ante el tribunal del lugar donde está la finca.
- Duración mínima
- En contratos de vivienda firmados desde el 6 de marzo de 2019, cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, mediante prórrogas anuales obligatorias para el arrendador (art. 9 LAU).
- Honorarios
- Se los indicamos en la primera consulta (40 €), con posibilidad de pago a plazos.
Claves del alquiler y del desahucio
- Fianza de una mensualidad en vivienda y dos en otros usos; en Cataluña el arrendador debe depositarla en el INCASÒL en los dos meses siguientes a la firma.
- En vivienda, la renta solo se actualiza si se pactó, una vez al año y, en contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, con el tope del IRAV (art. 18 LAU).
- Barcelona es zona tensionada: la renta de un nuevo contrato no puede superar, salvo excepciones, la anterior actualizada, y la de los grandes tenedores se limita al índice de referencia.
- En zona tensionada, el contrato debe indicar la renta anterior o el índice de referencia, si el propietario es gran tenedor, la finalidad, la cédula y el certificado energético.
- En vivienda, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a cargo del arrendador (art. 20 LAU).
- Antes de demandar hay que intentar un medio adecuado de solución de controversias, por ejemplo una negociación documentada o una mediación (Ley Orgánica 1/2025).
- La demanda de desahucio debe indicar si la vivienda es la residencia habitual del ocupante y si el demandante es gran tenedor (art. 439.6 LEC).
- En Cataluña, el gran tenedor debe ofrecer un alquiler social antes de demandar por impago si los ocupantes están en riesgo de exclusión residencial (art. 5.2 de la Ley 24/2015).
Cómo le ayudamos
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Estudiamos su caso
Revisamos el contrato, los pagos, la fianza, la zona en la que está la vivienda y si alguna de las partes es gran tenedor o está en situación de vulnerabilidad.
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Requerimiento y negociación
Enviamos un requerimiento fehaciente de pago o de entrega y llevamos a cabo la negociación previa que exige la ley, buscando un acuerdo antes de ir al juzgado.
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Demanda o defensa
Presentamos la demanda de desahucio acumulando las rentas debidas, o defendemos al inquilino: oposición, enervación del desahucio o suspensión por vulnerabilidad cuando proceda.
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Lanzamiento y cobro
Seguimos el procedimiento hasta la sentencia y el lanzamiento, reclamamos las cantidades pendientes y gestionamos la devolución o la aplicación de la fianza.
Preguntas frecuentes
¿Puede el inquilino evitar el desahucio pagando?
En general sí, una vez: pagando todo lo debido en los diez días del requerimiento judicial (enervación). No cabe si ya lo hizo antes o si el propietario le requirió el pago de forma fehaciente al menos treinta días antes de la demanda y no pagó (art. 22.4 LEC).
¿Cuánto puede subir el alquiler cada año?
En vivienda, solo si el contrato lo prevé y una vez al año. En los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, la subida no puede superar la variación del IRAV que publica el INE. Estos límites han cambiado con frecuencia, por lo que conviene comprobar el aplicable a cada contrato y fecha.
¿Cuándo debe devolverse la fianza?
Al terminar el contrato, el propietario debe devolver al inquilino el saldo de la fianza que le corresponda. Si no lo hace en el plazo de un mes desde la entrega de las llaves, ese saldo genera el interés legal (art. 36.4 LAU). Si hay desacuerdo, podemos negociarlo o reclamarlo.
Normativa
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (arts. 9, 17, 18, 20 y 36 y disposición adicional undécima)
- Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (arts. 22, 250, 437 a 441)
- Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda (arts. 3 y 18)
- Ley 13/1996, del Registro y el depósito de fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas (Cataluña)