Saltar al contingut
Reservar consulta

Civil

Arrendaments i desnonaments

Assessorem propietaris i inquilins d’habitatges i locals a Barcelona i la resta de Catalunya: contracte, durada, renda, fiança i límits en zones de mercat residencial tensionat. Si hi ha impagament o el contracte s’acaba, tramitem o defensem el desnonament i la reclamació de rendes, intentant sempre abans una solució negociada.

Per Aida Elias Soguero i Elena Fernández Ruiz · Actualitzat el 14 d’octubre de 2026

En resum

Per a qui
Propietaris i inquilins d’habitatges i locals, particulars o empreses.
On es tramita
La fiança es diposita a l’INCASÒL; el desnonament i la reclamació de rendes, en judici verbal davant el tribunal del lloc on és la finca.
Durada mínima
En contractes d’habitatge signats des del 6 de març de 2019, cinc anys, o set si l’arrendador és persona jurídica, mitjançant pròrrogues anuals obligatòries per a l’arrendador (art. 9 LAU).
Honoraris
Els hi indiquem a la primera consulta, que és sense compromís, amb possibilitat de pagament a terminis.
On l’atenem
Al despatx de Barcelona o per videotrucada, visqui on visqui.

Claus del lloguer i del desnonament

  • Fiança d’una mensualitat en habitatge i dues en altres usos; a Catalunya l’arrendador l’ha de dipositar a l’INCASÒL en els dos mesos següents a la signatura.
  • En habitatge, la renda només s’actualitza si es va pactar, una vegada l’any i, en contractes signats des del 26 de maig de 2023, amb el topall de l’IRAV (art. 18 LAU).
  • Barcelona és zona tensionada: la renda d’un contracte nou no pot superar, tret d’excepcions, l’anterior actualitzada, i la dels grans tenidors es limita a l’índex de referència.
  • En zona tensionada, el contracte ha d’indicar la renda anterior o l’índex de referència, si el propietari és gran tenidor, la finalitat, la cèdula i el certificat energètic.
  • En habitatge, les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte van a càrrec de l’arrendador (art. 20 LAU).
  • Abans de demandar cal intentar un mitjà adequat de solució de controvèrsies, per exemple una negociació documentada o una mediació (Llei orgànica 1/2025).
  • La demanda de desnonament ha d’indicar si l’habitatge és la residència habitual de l’ocupant i si el demandant és gran tenidor (art. 439.6 LEC).
  • A Catalunya, el gran tenidor ha d’oferir un lloguer social abans de demandar per impagament si els ocupants estan en risc d’exclusió residencial (art. 5.2 de la Llei 24/2015).

Com l’ajudem

  1. Estudiem el seu cas

    Revisem el contracte, els pagaments, la fiança, la zona on és l’habitatge i si alguna de les parts és gran tenidor o està en situació de vulnerabilitat.

  2. Requeriment i negociació

    Enviem un requeriment fefaent de pagament o de lliurament i portem a terme la negociació prèvia que exigeix la llei, buscant un acord abans d’anar al jutjat.

  3. Demanda o defensa

    Presentem la demanda de desnonament acumulant les rendes degudes, o defensem l’inquilí: oposició, enervació del desnonament o suspensió per vulnerabilitat quan escaigui.

  4. Llançament i cobrament

    Seguim el procediment fins a la sentència i el llançament, reclamem les quantitats pendents i gestionem la devolució o l’aplicació de la fiança.

Preguntes freqüents

Pot l’inquilí evitar el desnonament pagant?

En general sí, una vegada: pagant tot el que deu en els deu dies del requeriment judicial (enervació). No hi cap si ja ho va fer abans o si el propietari li va requerir el pagament de manera fefaent almenys trenta dies abans de la demanda i no va pagar (art. 22.4 LEC).

Quant pot pujar el lloguer cada any?

En habitatge, només si el contracte ho preveu i una vegada l’any. En els contractes signats des del 26 de maig de 2023, la pujada no pot superar la variació de l’IRAV que publica l’INE. Aquests límits han canviat sovint, per això convé comprovar l’aplicable a cada contracte i data.

Quan s’ha de retornar la fiança?

En acabar el contracte, el propietari ha de retornar a l’inquilí el saldo de la fiança que li correspongui. Si no ho fa en el termini d’un mes des del lliurament de les claus, aquest saldo genera l’interès legal (art. 36.4 LAU). Si hi ha desacord, ho podem negociar o reclamar.

Normativa