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Civil

Baux et expulsions

Nous conseillons propriétaires et locataires de logements et de locaux à Barcelone et dans le reste de la Catalogne : contrat, durée, loyer, dépôt de garantie et plafonds dans les zones de marché résidentiel tendu. En cas d’impayé ou de fin de contrat, nous engageons ou contestons l’expulsion et la réclamation des loyers, en cherchant toujours d’abord une solution négociée.

Par Aida Elias Soguero et Elena Fernández Ruiz · Mis à jour le 14 octobre 2026

En bref

Pour qui
Propriétaires et locataires de logements et de locaux, particuliers ou entreprises.
Où se fait la démarche
Le dépôt de garantie est déposé à l’INCASÒL ; l’expulsion et la réclamation des loyers relèvent de la procédure orale devant le tribunal du lieu du bien.
Durée minimale
Pour les baux d’habitation signés depuis le 6 mars 2019, cinq ans, ou sept si le bailleur est une personne morale, par tacites reconductions annuelles obligatoires pour le bailleur (art. 9 LAU).
Honoraires
Nous vous les indiquons lors de la première consultation, sans engagement, avec possibilité de paiement échelonné.
Où nous vous recevons
Au cabinet de Barcelone ou en visioconférence, où que vous viviez.

Points clés de la location et de l’expulsion

  • Dépôt de garantie d’un mois de loyer pour un logement et de deux pour les autres usages ; en Catalogne, le bailleur doit le déposer à l’INCASÒL dans les deux mois suivant la signature.
  • Pour un logement, le loyer n’est révisé que si cela a été convenu, une fois par an et, pour les baux signés depuis le 26 mai 2023, dans la limite de l’IRAV (art. 18 LAU).
  • Barcelone est une zone tendue : le loyer d’un nouveau bail ne peut, sauf exceptions, dépasser le précédent actualisé, et celui des grands propriétaires est plafonné par l’indice de référence.
  • En zone tendue, le bail doit indiquer le loyer précédent ou l’indice de référence, si le propriétaire est un grand propriétaire, la destination, la cédula et le certificat énergétique.
  • Pour un logement, les frais de gestion immobilière et de rédaction du bail sont à la charge du bailleur (art. 20 LAU).
  • Avant d’assigner, il faut tenter un mode approprié de règlement des différends, par exemple une négociation documentée ou une médiation (Ley Orgánica 1/2025).
  • La demande d’expulsion doit indiquer si le logement est la résidence habituelle de l’occupant et si le demandeur est un grand propriétaire (art. 439.6 LEC).
  • En Catalogne, le grand propriétaire doit proposer un loyer social avant d’assigner pour impayé si les occupants sont menacés d’exclusion résidentielle (art. 5.2 de la loi 24/2015).

Comment nous vous aidons

  1. Nous étudions votre dossier

    Nous examinons le bail, les paiements, le dépôt de garantie, la zone où se trouve le logement et si l’une des parties est un grand propriétaire ou en situation de vulnérabilité.

  2. Mise en demeure et négociation

    Nous envoyons une mise en demeure de payer ou de restituer les lieux et menons la négociation préalable exigée par la loi, en cherchant un accord avant d’aller au tribunal.

  3. Demande ou défense

    Nous déposons la demande d’expulsion en y joignant les loyers dus, ou nous défendons le locataire : opposition, purge de la dette (enervación) ou suspension pour vulnérabilité le cas échéant.

  4. Expulsion et recouvrement

    Nous suivons la procédure jusqu’au jugement et à l’expulsion, réclamons les sommes dues et gérons la restitution ou l’imputation du dépôt de garantie.

Questions fréquentes

Le locataire peut-il éviter l’expulsion en payant ?

En général oui, une fois : en payant tout ce qui est dû dans les dix jours suivant la sommation judiciaire (enervación). Ce n’est pas possible s’il l’a déjà fait auparavant ou si le propriétaire l’a mis en demeure de payer de manière certifiée au moins trente jours avant la demande et qu’il n’a pas payé (art. 22.4 LEC).

De combien le loyer peut-il augmenter chaque année ?

Pour un logement, seulement si le bail le prévoit et une fois par an. Pour les baux signés depuis le 26 mai 2023, l’augmentation ne peut dépasser la variation de l’IRAV publiée par l’INE. Ces plafonds ont souvent changé : il faut donc vérifier celui applicable à chaque bail et à chaque date.

Quand le dépôt de garantie doit-il être restitué ?

À la fin du bail, le propriétaire doit restituer au locataire le solde du dépôt de garantie qui lui revient. S’il ne le fait pas dans le mois suivant la remise des clés, ce solde produit l’intérêt légal (art. 36.4 LAU). En cas de désaccord, nous pouvons le négocier ou le réclamer.

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