En resumen
- Para quién
- Propietarios, comunidades, promotores y empresas que van a hacer obras, y quienes han recibido una denegación o un expediente por obras sin licencia.
- Dónde se tramita
- En el Ayuntamiento del municipio. En Barcelona, de forma telemática, según la Ordenanza reguladora de los procedimientos de intervención municipal en las obras (ORPIMO).
- Vigencia de la licencia
- La que fije la licencia; si no la fija, un año para empezar las obras y tres para acabarlas, prorrogables por la mitad si se pide antes de que venzan.
- Honorarios
- Se los indicamos en la primera consulta (40 €), con posibilidad de pago a plazos.
Qué incluye
- Licencia previa para obras nuevas, reformas y demoliciones que requieren proyecto técnico, parcelaciones, cambio de uso a vivienda y constitución de propiedad horizontal, entre otros actos.
- Comunicación previa para obras sin proyecto técnico, primera ocupación de edificios, cambios de uso no residenciales, muros y vallas, entre otros actos.
- La comunicación previa permite actuar desde su presentación, sin perjuicio de las facultades de comprobación e inspección del Ayuntamiento.
- Si el Ayuntamiento no resuelve a tiempo, la licencia se entiende otorgada, salvo excepciones como la obra nueva con proyecto técnico, y nunca contra la legalidad urbanística.
- Recursos contra la denegación: reposición o, si resuelve un distrito de Barcelona, alzada, y recurso contencioso-administrativo en dos meses.
- Defensa en expedientes de protección de la legalidad urbanística: suspensión de obras, requerimientos de legalización, órdenes de derribo y sanciones.
- Estos expedientes caducan si no se resuelven y notifican en dieciocho meses.
- La acción de restauración prescribe a los seis años, salvo en espacios libres públicos, viales y determinado suelo no urbanizable, donde no prescribe.
Cómo le ayudamos
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Estudiamos el proyecto
Revisamos con usted y su técnico qué régimen corresponde a la obra, la normativa urbanística aplicable y si conviene una consulta previa al Ayuntamiento.
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Preparamos la solicitud
Coordinamos la documentación técnica y jurídica de la licencia o la comunicación y revisamos posibles afectaciones, como la protección patrimonial del edificio.
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Tramitación y alegaciones
Seguimos el expediente, atendemos requerimientos y audiencias y, si hay denegación o un expediente de disciplina, presentamos alegaciones y recursos dentro de plazo.
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Vía contenciosa
Si la vía administrativa no da resultado, valoramos con usted el recurso contencioso-administrativo y, en su caso, la petición de medidas cautelares.
Preguntas frecuentes
¿Necesito licencia para reformar mi piso?
Depende de la obra. Si requiere proyecto técnico según la normativa de edificación, en general necesita licencia; si no, suele bastar una comunicación previa. En Barcelona, la ordenanza distingue además entre comunicados inmediatos y diferidos. Lo revisamos con su técnico.
El Ayuntamiento no responde a mi solicitud de licencia. ¿Puedo empezar las obras?
No conviene hacerlo sin revisar el caso. El silencio es positivo en muchas licencias, pero no en la obra nueva con proyecto técnico ni en otras excepciones legales, y nunca ampara obras contrarias a la normativa urbanística.
He recibido una orden de suspensión de obras. ¿Qué hago?
Debe cumplirla de inmediato. Dispone de quince días para alegar y, si las obras ya están hechas o se ratifica la suspensión, se le requerirá que pida su legalización en dos meses, salvo que sean manifiestamente ilegalizables. Si no se legalizan, puede acordarse el derribo.
Normativa
- Decreto Legislativo 1/2010, texto refundido de la Ley de urbanismo de Cataluña (arts. 12, 187 a 189, 199 a 207 y 227)
- Real Decreto Legislativo 7/2015, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (art. 11)
- Ley 39/2015, del Procedimiento Administrativo Común (arts. 69 y 112 a 124)
- Ley 29/1998, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa (art. 46)